<pre> Powerlines, владельцы недвижимости, коммунальные услуги и власть выдающегося домена

В прежние времена железнодорожные агенты несли ответственность за скупку земли у коренных американцев за право путей, на которых они могли строить свои следы. Одна история рассказывает о довольно проницательном Начальнике, который хорошо разбирается в ситуации. К этому начальнику подошел железнодорожник, предложивший купить особенно бедный участок земли:

Купите мою землю? , , , Конечно, я продаю за 50 000 долларов, сказал начальник.

$ 50 000! Почему эта земля не подходит для посадки или пастбищ. Это просто не годится ни для чего! — воскликнул агент.

Начальник хмыкнул, Он хорошо ладит по железной дороге. [i]

Хотя этот анекдот может показаться глупым, землевладельцы округа Кимбл могут взять его из двух важных уроков: первый из этих уроков состоит в том, что, как и железная дорога, линии электропередачи LCRA, вероятно, проходят через округ Кимбл, нам нравится это или нет. В то время как мы говорим только о сервитутах и ​​не должны бояться полного лишения наших прав на собственность, которые прошли коренные американцы, взятие является взятием. Коммунальные предприятия, такие как LCRA, обладают огромной властью выдающегося домена и осуждают их.

Выдающийся домен является основным законом, если он установлен законом на уровне законодательных органов штата. Он позволяет государственным и квазигосударственным структурам привлекать граждан США к общественному использованию. Единственные реальные ограничения, наложенные на эту власть, заключаются в Статье 5-й поправке, в которой говорится, что частная собственность не должна использоваться для общественного пользования, без справедливой компенсации [ii]

Эта статья не является своего рода призывом к поддержке оружия законодательная реформа. Если это причина, которую вы намерены поддержать, я предлагаю вам ознакомиться с материалами, предоставленными различными группами прав собственности на землю или другими единомышленниками по всей стране.

Скорее, что эта статья надеется выполнить, это предоставить полезные советы и справочную информацию землевладельцам округа Кимбл, чтобы они могли лучше подготовиться к предстоящему и, надеюсь, получить лучшее из возможных.

Это подводит меня ко второму уроку, который мы можем взять у мудрого вождя.

Землевладельцы должны быть осведомлены и готовы защищать ценность своей земли. Как владелец собственности или «большой начальник» на вашей земле, можете ли вы просто принять то, что агент железной дороги / LCRA считает, что сервитут над вашей землей стоит? Конечно, и ваша жизнь будет проще. Однако их предложение может быть не тем, что вы чувствуете, и может быть намного меньше того, что вы могли бы получить с некоторой дополнительной подготовкой.

Поймите, что выдающиеся события домена / сдачи являются состязательными по своей природе. Это означает, что даже если вы можете или не можете быть абсолютно в состоянии предотвратить установку линии передачи по вашему имуществу, у вас наверняка есть голос при определении того, какая 5-я поправка будет для вас справедливой. Подготовка является ключевой, вы будете иметь дело с командой профессионалов, прошедших обучение в LCRA, чтобы придерживаться бюджета и графика. Ваши права и компенсация НЕ являются их приоритетом.

Очевидно, что среди общественности существует большая путаница относительно того, как действительно действуют действительные действия домена и осуждения, и они будут развиваться. Знакомство с прогрессом позволит вам лучше принимать правильные решения, когда приходит время. Следующие пять шагов — это резко сокращенное расписание того, как, вероятно, будет продолжаться нормальная выдающаяся информация о домене / приговоре.

1: Если этого еще не произошло, LCRA свяжется с вами и попросит разрешения на осмотр, осмотр и оценку вашей собственности.

2: Представитель LCRA представляет вам оценку вашей собственности и делает предложение.

3: Это предложение чувствительно к времени и должно приниматься в течение определенного периода времени. Если вы не ответите или если вы отклоните предложение прямо, LCRA, скорее всего, подаст иск на вас.

4: Как только это произойдет, Суд выберет трех специальных комиссаров для проведения слушания по этому вопросу. Специальные комиссары будут незаинтересованными собственниками, которые уезжают в графство Кимбл. На этом слушании вы можете представить доказательства в панели в поддержку вашей оценки, перекрестно обследовать оценщиков LCRA и в целом объяснить им, почему оценка LCRA слишком низкая. После того, как презентация доказательств будет завершена, Комиссары оценивают ценность и делают эту цифру своей «специальной наградой».

5: Эта «специальная награда» — это не конечная игра, если вы не удовлетворены ею. Если вы недовольны вознаграждением комиссаров, у вас есть короткий период времени, в течение которого вы можете возражать против него и подавать апелляцию. В этом новом испытании обе стороны начинают с самого начала, и дело продолжалось так, как будто комиссары слуха не было. Вы сможете выбрать, решает ли судья или жюри ваше дело.

Как вы можете видеть, на самом деле все деньги. Шаги, которые я изложил, — это ваши возможности, чтобы сказать, сколько вы собираетесь получать. По сути, у вас есть три основных варианта: прийти к договору с LCRA, принять специальных комиссаров; награду, или судья или жюри решают, сколько вы должны получить.

Не ошибитесь; оценка стоимости может быть очень сложной в контексте выдающейся области. Возможно, вы продали недвижимость в прошлом; возможно, вы даже оспаривали налоговую оценку своего собственного дома. Оценки и оценки в этих ситуациях являются очень простыми расчетами по сравнению с оценками в используемых судимости. Признаки оценки недвижимости в процессе сдачи должны придерживаться и отражать закон о судебном разбирательстве, высеченный в течение десятилетий в Техасских апелляционных судах. Было бы разумно искать профессиональную помощь на ранней стадии игры.

Принципиально, оценивая сервитуты в контексте линии передачи, мы фактически говорим о де-оценке. Насколько меньше стоит моя собственность сейчас, когда через нее проходят линии электропередач, и это также является девальвацией суммы денег, которую я мог бы получить и быть счастливым? Чтобы установить тон, выкиньте некоторые фактические цифры и дайте общее представление о том, какую девальвацию я имею в виду, рассмотрим следующее:

. В 1997 году LCRA фактически заказала исследование, чтобы выяснить, как именно что его линии электропередачи повлияли на стоимость свойств, которые они пересекают. [3] Изученная геологическая область была вокруг Джорджтауна, штат Техас. Это исследование было завершено оценщиком, который LCRA нанял для выполнения всех оценочных работ по проекту по приобретению сервитутов, который очень похож на проект, предложенный для округа Кимбл. Единственное различие заключается в том, что это исследование было выполнено для гораздо меньшей линии передачи 138 кВ, чем двухцилиндровая решетка с решеткой 345 кВ, с которой мы сталкиваемся сегодня.

В этом исследовании, выполненном оценщиком, оплачиваемым LCRA, была признана неоспоримая амортизация. Он пришел к выводу, что сервитут линии передачи оказывает менее 10% влияние на цену, и в большинстве случаев менее 5% влияет на цену. [V] Важно отметить, что это возможное 10% -ное влияние на цену всего имущества. [vi] Проще говоря, если вам принадлежало целевая земля вокруг Джорджтауна в течение тысячелетия, LCRA превратила ваше имущество в 500 000 долларов в $ 450 000,00. — $ 475 000,00 недвижимость.

В отношении земли, расположенной непосредственно под и вблизи линии, исследование завершилось:

«Сделан вывод о том, что площадь, расположенная в сервисе электропередачи, имеет 90% -ное снижение стоимости из-за наличия сервитута. [19659025] t заключен, что площадь 200 футов в ширину, примыкающая к предлагаемому сервитуту, имеет некоторое уменьшенное значение. Степень уменьшенного значения может зависеть от различных факторов, которые будут включать расположение сервитута по отношению к всему тракту, а физические характеристики напоминания. [vii]

Это, конечно, десятилетние данные из одного источника, который учитывает только строгие значения недвижимого имущества. Кроме того, это исследование было проведено для гораздо меньших линий передачи, и его следует рассматривать только как точка отсчета.

Многое изменилось с 1997 года, но мое мнение о том, что оно изменилось в пользу помещика, а не LCRA. Чтобы прийти к более справедливому показателю амортизации,

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here